Zacznijmy od sytuacji związanej z najmem. Co czeka nas wiosną w tym segmencie rynkowym?
Do wiosny gospodarka będzie nieśmiało odmrażana, a większość przedsiębiorstw w tym okresie będzie utrzymywać moce przerobowe i chomikować pracowników. Ta sytuacja przyczyni się do wzrostu popytu na najem i będzie to widoczne szczególnie wtedy, gdy studenci powrócą na uczelnie, ale myślę, że stanie się to dopiero po wakacjach.
Czego możemy się zatem spodziewać w okresie wakacyjnym?
Poprawa sytuacji gospodarczej z pewnością przyczyni się do wzrostu ruchu turystycznego w okresie wakacyjnym oraz napływu kolejnych emigrantów zarobkowych. Nie zapominajmy także o sporym gronie osób młodych, którzy na skutek zamknięcia będą mieć większą motywację do opuszczenia domów rodzinnych.
Wejście na rynek nieruchomości osób młodych w czasie w którym sytuacja ekonomiczna pozostaje niejasna może być dla nich sporym wyzwaniem…
Osoby młode i tak częściej są zmuszeni do wyboru opcji najmu, ponieważ banki zakręciły kurki kredytowe, ale proces ich odkręcania postępuje i będzie postępował. Spodziewam się zatem rosnącego popytu kredytowego, który będzie mógł uzupełniać aktualny popyt gotówkowy.
W takich okolicznościach realny pozostaje wybuch konsumpcji. Czy w nowej rzeczywistości lokowanie kapitału w nieruchomości będzie korzystne?
Przy niskich stopach procentowych lokaty pozostaną marne. Realne straty powinny być na poziomie 2-3% rocznie co najmniej do 2022 roku – po uwzględnieniu inflacji. To stymulować będzie popyt na obligacje, nieruchomości i złoto. To pierwsze będzie dla osób, które chcą choć trochę mniej tracić, ponieważ większość obligacji skarbowych nie chroni przed inflacją. Lepiej na tym tle wypadają nieruchomości.
Co z inwestycjami w złoto?
Złoto może tracić blask, bo wraz z tym jak spada niepewność, powinny też spadać ceny złota. Przecież nie spodziewamy się hiperinflacji, która doprowadziłaby do wzrostu cen kruszcu. Z drugiej strony napływ kapitału na rynek najmu może powodować erozję rentowności – bardziej ze względu na wzrost cen nieruchomości niż spadek czynszów.
Jaka przyszłość czeka pustostany?
Dziś poziom pustostanów to 7%, a więc bez tragedii. To oznacza bowiem, że statystyczny lokal wolny jest przez 3-4 tygodnie w roku. Czynsze spadły o 5-15% w mieszkaniach dwupokojowych i trzypokojowych, a w przypadku kawalerek sytuacja pozostaje prawie bez zmian. Okazuje się więc, że wszystko jest kwestią ceny, bo strukturalnie popyt na mieszkania na wynajem jest w Polsce jeszcze bardziej niezaspokojony niż popyt na zakup. Dane Eurostatu pokazują, że przeludnienie mieszkań wynajmowanych w Polsce jest ponad dwukrotnie wyższe niż na rynku własności. Nie zmienia to jednak faktu, że spodziewam się jeszcze pewnego wzrostu poziomu pustostanów, a następnie wyraźnej poprawy w drugiej połowie roku.
Praktycznie wszystkie prognozy zapowiadają wzrost cen. Pytanie jaki będzie poziom tego wzrostu…
W tym roku spodziewam się wzrostów cen o 5-7% z tzw. większym ryzykiem w górę. W praktyce oznacza to, że najprawdopodobniej ceny będą rosły szybciej – nawet w tempie dwucyfrowym.
Jakie czynniki będą mieć na to wpływ?
Trzy główne czynniki to realnie ujemne i najniższe w historii oprocentowanie hipotek, brak bezpiecznych alternatywnych inwestycji dających ochronę przed inflacją oraz niższa skłonność do ryzyka wśród inwestorów niż w okresie przed epidemią.
W czasie epidemii, która spowodowała ograniczenia wiele osób odetchnęło z ulgą dzięki posiadaniu domów oraz działek. Czy w tym sektorze rynkowym również dojdzie do zmian?
Zacznę od tego, że nie do końca zgadzam się z obiegową opinią, która mówi nam, że po pandemii nic już nie będzie takie samo. Moim zdaniem powrócimy do starych i utartych wzorców. Ludzie powrócą do normalnej pracy, nawyków, konsumpcji – jednym słowem do wygodnego życia bliżej siebie. I właśnie w tych powrotach dostrzegam zagrożenie względem osób, które kupiły dom za miastem, a nawet działkę rekreacyjną…
Dlaczego? Przecież większa niezależność oraz swego rodzaju sielskość sprzyjała zderzeniu się z ograniczeniami…
Obawiam się, że wiele osób miało wyidealizowane postrzeganie życia po takich zmianach. Dlatego spodziewam się wielu rozczarowań wynikających ze zderzenia z kosztami, masą zachodu, czasem poświęconym na transport, zmianą życia codziennego i towarzyskiego, a nawet dostępem kultury, restauracji i szeroko rzecz ujmując – wygodnego życia w mieście. Przewiduję, że dziś kupowane bez opamiętania domy, działki i tym podobne za 2-4 lata powinny znowu trafić na rynek.
