Trudno Cię złapać w ostatnim czasie. Dużo pracy?
Intensywny czas. W branży budowlanej sporo się dzieje i z racji wykonywania mojego zawodu – jestem blisko rynkowych zmian.
Ostatnio spotkaliśmy się na Twoim seminarium. Opowiadałaś przedsiębiorcom o kontraktach budowlanych. Odniosłem wrażenie, że Twój występ wywołał sporo poruszenia.
Ja z kolei odniosłam wrażenie, że temat, który poruszałam był dla niektórych czymś zupełnie nowym. Myślisz, że mówiłam w zbyt formalny sposób?
Nie. Moim zdaniem było przejrzyście, choć sam motyw waloryzacji kontraktów budowlanych brzmi dość złożenie…
To tylko tak brzmi. W praktyce jest to kluczowe narzędzie, które minimalizuje ryzyko. Wspominałam, że jest intensywnie. To z powodu drastycznych zmian rynkowych. Wymusiły one stworzenie konkretnych narzędzi prawnych. Klauzula związana z waloryzacją kontraktów budowlanych to właśnie jedno z takich narzędzi. Jest to dodatkowy obszar zabezpieczenia dla wykonawców i podwykonawców.
Jakie ryzyka masz na myśli?
Te, o których mówimy w kontekście klauzul waloryzacyjnych dotyczą przede wszystkim zdarzeń nadzwyczajnych – nieprzewidzianych, czyli np. pandemii oraz wojny. Natomiast w szerszym ujęciu – realizacja kontraktów budowlanych jest obwarowana wieloma zapisami, które wynikają z prawa budowlanego oraz cywilnego. Wiele zapisów jest traktowanych przez realizatorów kontraktów po macoszemu. I na tym tle mamy do czynienia z wieloma problemami, które pochłaniają mnóstwo czasu i pieniędzy.
Rozumiem, że sytuacje sporne wynikają z konkretnych zapisów kontraktowych…?
Tak. Każda realizacja budowlana to odrębna sytuacja, która może wygenerować odmienne problemy. Do moich klientów należą głównie firmy z sektora MŚP. Najczęściej są to podwykonawcy oraz wykonawcy umów związanych z inwestycjami budowlanymi. Ale w sam proces budowlany zaangażowanych jest wielu specjalistów z różnych branż. I każdy z nich patrzy na wspomniany proces ze swojej perspektywy.
Ty patrzysz na tego rodzaju procesy z perspektywy prawniczej.
Prawniczej, która w przypadku inwestycji budowlanych jest specyficzna. Perspektywa prawnicza wybrzmiewa najmocniej w konkretnych sytuacjach – na przykład podczas negocjacji. Z mojej perspektywy szklanka jest zawsze do połowy pusta. Analizujemy umowy na okoliczność sporów i nieporozumień. Zaglądamy do dokumentów, gdy na budowie coś nie idzie. A na to określenie składa się wiele różnych czynników. Część z nich bywa niezależna od stron.
Jak przebiega proces analizy zapisów występujących w umowie?
Swoją analizę rozpoczynam od wyszukiwania potencjalnego ryzyka. Zastanawiam się co może pójść nie po myśli mojego klienta. Analizuję konkretne zapisy oraz ich znaczenie w kontekście określonych okoliczności. Moi klienci zazwyczaj są mocno skupieni na realizacji swoich zadań. Wielu z nich nie bierze pod uwagę szerszego otoczenia, które ma ogromne znaczenie.
W myśl teorii – jakoś to będzie…?
Często tak właśnie jest. Wykonawcy oraz podwykonawcy nie zawsze dostrzegają zagrożenia, które wynikają z umów. Dlatego perspektywa o której wcześniej mówiłam, bywa w takich przypadkach odmienna.
Pośród realizatorów pokutuje niska świadomość prawna?
Nie zmuszaj mnie do generalizowania… Ale fakt – niska świadomość prawna to jeden z najczęstszych powodów, które prowadzą do sporów. Wykonawcy wychodzą z założenia, że jeśli ich zadania są realizowane zgodnie z terminami oraz założeniami projektu – otrzymają wynagrodzenie. Ale warunków dotyczących wpłynięcia danej kwoty jest znacznie więcej. Dlatego szczegółowa analiza prawna takich umów ma tak istotne znaczenie.
W którym momencie zgłaszają się do Ciebie realizatorzy?
Najczęściej, gdy coś się wysypie na budowie. I nie mam tu na myśli wyłącznie żwiru…
Weroniko, ratuj, bo zleceniodawca nie chce zrobić przelewu, a ja muszę opłacić pracowników i materiały…?
Bingo. I jest to duże wyzwanie, ponieważ w tym momencie mamy do czynienia ze znacznie mniejszym zakresem możliwych dróg wyjścia, co nie znaczy, że takie drogi nie istnieją. To są sytuacje w których nasi klienci odkrywają szczegółowe zapisy umów dopiero na etapie problemów z odbiorem budowy. Natomiast co innego, gdy wkraczam do akcji na etapie składania i negocjowania oferty. Mamy wówczas szerokie pole do zaaranżowania kontraktu w taki sposób, aby potencjalne ryzyka były zaopiekowane.
Z tego może wynikać, że strona zlecająca realizację robót budowlanych jest lepiej przygotowana pod kątem prawnym.
Zdecydowanie. Są to często duże firmy deweloperskie, które posiadają własną obsługę prawną i mają do dyspozycji wielu specjalistów w zakresie tych zagadnień. W takich przypadkach każdy krok jest szczegółowo analizowany pod kątem prawnym. Zadaniem tych prawników jest zabezpieczenie wszelkich interesów zleceniodawców oraz obarczenie realizatorów umowy ewentualnymi ryzykami. Wykonawcy nie powinni akceptować tych umów w ciemno, zwłaszcza, że jak już wspominałam – mamy do czynienia z mnogością zapisów.
A może mamy do czynienia z brakiem przejrzystości umów? Może są zapisy, które da się uprościć?
Projekty większości tego rodzaju umów mają po 100 stron. Oczywiście pewne zapisy da się uprościć, ale to zleceniodawca przygotowuje umowę i uproszczenie danych zapisów nie zawsze jest w jego interesie. Nie chodzi tu o budowę domu jednorodzinnego, choć i w takich projektach zdarzają się katastrofy. Moi klienci przychodzą do mnie z umowami, które dotyczą potężnych inwestycji.
Cały proces wydaje się być żmudny i czasochłonny…
Na tym etapie dochodzi do spotkań negocjacyjnych w gronie prawników, kosztorysantów, kierownictwa budowy oraz innych zaangażowanych osób. Takie spotkania potrafią trwać nawet cały dzień. A przecież wszyscy, którzy biorą w nich udział są opłacani. Strony sporu tracą zatem czas i pieniądze. Owszem – o kosztowności i czasochłonności takich procesów mówimy od wielu lat, ale w praktyce niewiele się zmienia. Nie da się ukryć, że część tych konfliktów znajduje swe rozstrzygnięcie w sądzie, a procesy sądowe potrafią trwać latami.
Jak się czujesz w takich negocjacjach?
Skutecznie. Nie zdarzyło się jeszcze, żebyśmy wylądowali przed sądem, więc mogę stwierdzić, że jestem skuteczna w negocjowaniu. Może nie tak jak moja 11-letnia córka, która dąży do podwójnej porcji deseru, ale mam nadzieję osiągnąć kiedyś jej poziom…
A czy jesteś skuteczna w procesie uświadamiania wykonawców i podwykonawców w kontekście prawnym?
Z jednej strony tak, bo do naszą kancelarię odwiedzają również wykonawcy i podwykonawcy, którzy chcą poddać umowę profesjonalnej analizie prawnej. Jednak funkcjonuję w tym środowisku od ponad 8 lat i nie mogę jednoznacznie stwierdzić, że świadomość prawna ulega dużej poprawie. Myślę, że najbliższe miesiące mogą być decydujące. Eksperci prognozują falę upadłości. Firmy będą schodzić z budowy, inwestycje nie będą realizowane w zakładanych terminach.
Sytuacja gospodarcza nie pomaga.
Oj. Bardzo nie pomaga.
Odnoszę wrażenie, że uświadamianie osób związanych z branżą budowlaną w kwestii prawa daje Ci pewną satysfakcję.
Taka jest również moja rola. Lubię swoją pracę, ona mi przynosi mnóstwo satysfakcji. Podchodzę do zadań profesjonalnie, staram się je realizować najlepiej jak potrafię. Chcę również o tym mówić, bo wiem, że większa świadomość prawna przy tego typu sporach pozwala uniknąć znacznej większości problemów o których dziś mówimy.
Mateusz Marciniak
